Главная
ТРЕБОВАНИЯ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

ТРЕБОВАНИЯ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

 

В предыдущих главах было неоднократно сказано о том, какого вида требования к застройщику вправе заявлять участники строительства. Однако этого недостаточно для правильного выбора дольщиком способа защиты своих прав в споре с застройщиком и его оформления. В данной главе мы постараемся максимально подробно объяснить, как правильно заявить о своих требованиях, что требуется для их удовлетворения и какие ситуации могут возникнуть у участников строительства.

 

4.1. Особенности предъявления требований участниками

строительства к застройщику и их рассмотрение судом

 

Вам уже известно, что при банкротстве застройщика можно предъявить к застройщику требования как денежные, так и неденежные, т.е. требования о передаче жилого помещения <1>. Здесь следует сказать о том, что объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования к застройщику вы предъявили.

--------------------------------

<1> Пункт 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве.

 

Важным условием, неисполнение которого на раннем этапе может перечеркнуть всю дальнейшую работу по восстановлению нарушенных прав, является срок заявления требований. По общему правилу заявить свои требования можно:

1) в случае введения в отношении должника процедуры наблюдения - в течение 30 дней с даты публикации сообщения. В гл. 3 книги было указано, что информация о введении наблюдения публикуется в официальном печатном издании, которым на сегодняшний день является газета "Коммерсантъ". Обращаем внимание, что срок подачи заявления на данной стадии ограничен 30 днями. Отсчет начинается с даты публикации сообщения о введении наблюдения либо для участников строительства со дня публикации сообщения о применении в отношении должника правил о банкротстве застройщика;

2) в случае признания должника-застройщика банкротом и введения конкурсного производства - в течение двух месяцев с даты публикации сообщения. Требования по денежным платежам могут быть предъявлены только с момента публикации сообщения о введении конкурсного производства. С этого времени открывается реестр требований кредиторов. Однако срок его действия ограничен двумя месяцами <1>. Следовательно, его пропуск в случае признания обоснованными требований влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения. Судебная практика указывает, что для участников строительства также допускается заявление требований в течение одного месяца с момента получения уведомления от конкурсного управляющего в случае пропуска срока, установленного для обращения в арбитражный суд (об этом подробнее см. п. 4.4 настоящей главы).

--------------------------------

<1> Статья 142 Закона о банкротстве.

 

Выделяя дольщиков в приоритетную категорию кредиторов, законодатель предоставил дополнительную возможность гражданам отстоять свои права в случае пропуска срока. Дело в том, что в законе содержится указание на обязанность временного управляющего, конкурсного управляющего в течение пяти дней с даты их утверждения уведомить всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства <1>. Кроме того, они должны сообщить о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности расторжения договора с застройщиком.

--------------------------------

<1> Пункт 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве.

 

Что из этого следует? Фактически участники строительства могут не следить за публикациями в официальных изданиях и вынесением судом определений о введении наблюдения или конкурсного производства, а просто уповать на добросовестность назначенного арбитражного управляющего. Причем неполучение такого уведомления будет веским основанием в пользу дольщика при рассмотрении в суде вопроса о пропуске двухмесячного срока. Судебная практика показывает, что суды идут навстречу участникам строительства, включая их требования в реестр требований кредиторов даже после истечения двухмесячного срока, если гражданин не получал уведомления от временного (конкурсного) управляющего <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 мая 2014 г. N 15943/11; Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу N А40-27589/08.

 

Однако мы не рекомендуем возлагать надежды на третьих лиц и поступать таким образом. В целях исключения затягивания дела на ранней стадии лучше самостоятельно отслеживать состояние застройщика, движение банкротного дела, быть в курсе текущей стадии банкротства. А какие необходимо предпринять действия, вы уже знаете.

Мы привели общие положения о порядке заявления требований, а теперь рассмотрим каждое из них в отдельности.

 

4.2. Требование о включении в реестр требований

о передаче жилых помещений

 

Требованию о передаче жилого помещения закон дает следующее определение: это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию <1>.

--------------------------------

<1> Подпункт 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

 

Итак, вы можете заявить требование о передаче жилого помещения, если:

1) у вас заключен договор с застройщиком, по которому застройщик обязуется передать вам в собственность жилое помещение;

2) это жилое помещение находится в многоквартирном доме;

3) вами произведена полная либо частичная оплата по договору;

4) в момент, когда вы производили оплату по договору, дом не был введен в эксплуатацию.

Суды также обращают внимание на то, на какой стадии строительства находится многоквартирный дом. Если строительные работы не начинались, разрешение на строительство объекта недвижимости не выдавалось, суды отказывают во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку такое требование может быть заявлено только в отношении реально существующего объекта недвижимости <1>. В связи с этим необходимо выделить пятое условие:

5) строительство многоквартирного дома начато.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 9 апреля 2012 г. по делу N А40-91655/10-88-351.

 

Требование о передаче жилого помещения подается по правилам ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Их анализ был проведен в предыдущих главах книги, сейчас укажем лишь на некоторые особенности.

Как вы помните, арбитражный суд проводит оценку заявляемых требований на предмет обоснованности. Требование о передаче жилого помещения может быть заявлено только при условии участия гражданина в финансировании строительства многоквартирного дома. Следовательно, чтобы доказать обоснованность своих требований, вам необходимо представить в суд доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

После рассмотрения вашего заявления суд вынесет определение о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений (является частью реестра требований кредиторов) либо об отказе в таком включении. Независимо от результата такое определение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле <1>.

--------------------------------

<1> Статья 201.6 Закона о банкротстве.

 

Полагаем, не будет лишним еще раз напомнить о крайней важности срока предъявления требований. Риск попадания "за реестр", последующие затяжные судебные разбирательства, трата средств и здоровья на отстаивание своей правоты - всего этого можно избежать, если учесть все данные нами советы и следить за развитием процедуры банкротства.

Говоря о приоритетном положении участников строительства в рамках дела о банкротстве, мы упоминали о возможности установления убытков. Такая возможность есть у участников строительства, как заявивших денежные требования, так и тех, кто заявил требования о передаче жилых помещений.

Уверены, вам будет интересно узнать, почему в законодательстве появилась такая возможность, а может быть, вы сами попали в подобную ситуацию и не знаете, как из нее выбраться.

До 2013 г. размер убытков при определении стоимости жилого помещения не учитывался вовсе. Дела о банкротстве порой затягиваются на десятилетия, а цены на рынке недвижимости растут с каждым днем. Представьте, что, заключив договор с застройщиком в 90-х гг. прошлого века, участник строительства внес свои денежные средства в размере 6 тыс. руб. - реальная стоимость однокомнатной квартиры в 1991 г. по материалам одного банкротного дела <1>. Застройщик обанкротился, квартира, соответственно, получена не была. Определение стоимости жилого помещения, произведенное сегодня, естественно, выдает цифру в миллионах. По закону суд должен определить не стоимость жилого помещения, а сумму, уплаченную участником строительства, и внести эти сведения в реестр требований о передаче жилых помещений. До 2013 г. эта сумма равнялась бы 6 тыс. руб. и на собрании кредиторов данный гражданин обладал бы мизерным количеством голосов по сравнению с теми, кто заключил договор с застройщиком позднее. Налицо вопиющая несправедливость. В связи с этим в законодательстве и появилось положение, согласно которому на сегодняшний день при участии в собрании кредиторов для дольщиков учитывается не только реальная сумма, уплаченная застройщику, но и убытки в виде реального ущерба. Они высчитываются по следующей формуле:

 

 

--------------------------------

<1> Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2012 г. по делу N А57-677б/2006.

 

Следует обратить внимание на то, что размер убытков должен быть установлен арбитражным управляющим, т.е. привлечение оценщика для определения рыночной стоимости жилого помещения должен инициировать арбитражный управляющий. Суды, к сожалению, не принимают в качестве доказательства отчеты оценщика, который был привлечен самим участником строительства <1>. Поскольку убытки выражаются в денежном эквиваленте, то их учет производится путем включения размера убытков в реестр денежных требований.

--------------------------------

<1> Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2012 г. N 09АП-19346/2012 г. по делу N А40-15802/07-86-68Б, ФАС Западно-Сибирского округа от 29 августа 2012 г. по делу N А45-9663/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 г. N 07АП-2689/2010(40) по делу N А45-9663/2009.

 

При заявлении требований о передаче жилого помещения расторгать договор с застройщиком не требуется. Однако что, если такое расторжение произошло ранее? Не расценит ли суд этот факт как отсутствие у участника строительства оснований для заявления требования о передаче жилого помещения?

На самом деле расторжение договора не может стать основанием для отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой подход основывается на тех принципах, которые заложены в основу норм о банкротстве застройщиков. Включение требований участников строительства в тот или иной реестр требований представляет собой один способ защиты их прав, ведь даже реестр кредиторов один (реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов). А в какой форме эта защита будет воплощена в жизнь, зависит от воли участника строительства, так как он может предъявить как денежные, так и неденежные требования к застройщику <1>.

--------------------------------

<1> Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 по делу N А55-16103/2010, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. по делу N А55-19659/2009, Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу N А41-7785/09, Арбитражного суда г. Москвы от 4 декабря 2014 г. по делу N А40-27589/08.

 

Однако следует иметь в виду, что у судов пока не сложилось единого мнения по данному вопросу, поэтому при возникновении такой ситуации лучше обратиться к специалисту в области банкротства застройщика. Правовые нормы, которые бы содержали прямое указание на то, как следует действовать в данной ситуации, отсутствуют. В связи с этим исход дела зависит от грамотного объяснения своей позиции путем построения логической цепочки из множества норм действующего законодательства, а решение таких задач лучше предоставить профессионалу.

Итак, обобщим вышесказанное в виде алгоритма действий. Если вы хотите предъявить требование о передаче жилого помещения, то вам следует:

1) проверить соблюдение пяти условий, указанных в начале данного пункта;

2) определить начало течения срока для предъявления требований и помнить о двухмесячном сроке открытия реестра;

3) представить заявление и все необходимые документы в арбитражный суд и иным лицам (в соответствии со ст. 71, 100 Закона о банкротстве);

4) проследить за действиями арбитражного управляющего по проведению оценки для установления ваших убытков в виде реального ущерба.

 

4.3. Требование о включении в реестр денежных требований

 

Переходим к рассмотрению порядка заявления денежных требований. По закону денежное требование - это требование участника строительства о:

- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору <1>.

--------------------------------

<1> Подпункт 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

 

Основной вывод, который следует из данных положений: при предъявлении денежных требований договор, заключенный с застройщиком, должен быть либо расторгнут, либо недействителен, либо признан незаключенным, либо должен быть произведен односторонний отказ участника строительства от исполнения договора. Иными словами, он не должен действовать на момент рассмотрения требований. При открытии конкурсного производства участник строительства вправе произвести односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства <1>. Договор может быть признан недействительным или не заключенным судом в процессе рассмотрения требований.

--------------------------------

<1> Статья 201.5 Закона о банкротстве.

 

Такая необходимость вытекает из смысла законодательства о банкротстве. Однако, как показывает практика, суды далеко не всегда обращают внимание на то, расторгнут договор с застройщиком или нет. На сегодняшний день несоблюдение этого условия не влечет за собой отказ в удовлетворении заявленных денежных требований, так как правосудие стремится обеспечить возможность восстановления нарушенного права и возмещения убытков исходя из воли участника строительства.

Требования о включении в реестр денежных требований подаются также в соответствии со ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Существует возможность возвратить не только уплаченные по договору средства, но и понесенные убытки, которые высчитываются по правилам, установленным в п. 2 ст. 201.5 указанного Закона, по формуле, изложенной в п. 4.2 настоящей главы.

Если вдруг вы заплатили застройщику сумму , чем реальная стоимость жилого помещения, определенная на дату заявления требований, то не стоит волноваться. Это никаким образом не повлияет на размер ваших требований. Вы вправе заявить требования в том размере, в котором были внесены денежные средства. Главное, подтвердить факт оплаты.

Еще раз напомним о двухмесячном сроке открытия реестра требований кредиторов. Заявить денежные требования важно в эти  рамки, иначе они будут включены "за реестр" и удовлетворены только после произведения расчетов со всеми реестровыми кредиторами.

Итак, чтобы предъявить денежные требования к застройщику, вам необходимо:

1) определить начало течения срока для предъявления требований и помнить о двухмесячном сроке открытия реестра;

2) расторгнуть договор с застройщиком при наличии оснований признать его недействительным либо заявить об одностороннем отказе от исполнения договора;

3) представить заявление и все необходимые документы в арбитражный суд, предварительно направив копии лицам, указанным в ст. 71, 100 Закона о банкротстве;

4) проследить за действиями арбитражного управляющего по проведению оценки для установления ваших убытков в виде реального ущерба.

Иногда складываются такие ситуации, когда удовлетворить требования участников строительства о передаче жилых помещений не представляется возможным. В таком случае требования о передаче жилых помещений изменяются, переходят в денежные требования и, соответственно, включаются в реестр требований кредиторов в порядке, установленном для включения денежных требований. Но об этом речь пойдет в следующей главе книги.

 

4.4. Включение в реестр требований кредиторов требований

участников строительства в случае невозможности передачи

объекта незавершенного строительства или жилых помещений

 

В соответствии с положениями Закона о банкротстве требования о передаче жилого помещения могут быть удовлетворены двумя способами: путем передачи объекта незавершенного строительства или путем передачи жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. Очевидно, что способ зависит от состояния, в котором на момент банкротства застройщика находится дом. Учитывая это, участники строительства на собрании решают вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении их требований, т.е. это не "автоматическая" процедура. Арбитражный управляющий должен сообщить участникам строительства (не ранее чем через два и не позднее чем через шесть месяцев после его назначения) о необходимости принятия решения по данному вопросу. В течение двух месяцев со дня уведомления участники строительства имеют право обратиться в суд с соответствующим ходатайством <1>.

--------------------------------

<1> Статья 201.13 Закона о банкротстве.

 

Не договорившись, участники строительства утрачивают возможность погашения требований о передаче жилых помещений каким-либо способом. Тогда конкурсный управляющий уведомляет их о начале течения месячного срока для предъявления денежного требования при условии одновременного отказа участников строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Таким образом, если требования о передаче жилого помещения не могут быть погашены, то вам необходимо:

1) дождаться уведомления конкурсного кредитора;

2) подать заявление в суд с предъявлением денежных требований в течение одного месяца с даты получения уведомления. В противном случае вы будете нести риск непредъявления таких требований в виде неполучения денег в процессе расчетов с конкурсными кредиторами.

 

4.5. Возможность перехода участников строительства

из одного реестра в другой

 

Некоторые дополнительные права дольщиков, предоставленные Законом о банкротстве, вытекают из приоритета участников строительства перед остальными кредиторами. В появлении еще одного права у дольщиков определяющую роль сыграли вариативность требований участников строительства и признание судами их приоритетного положения. Дело в том, что дольщикам судами фактически предоставлена возможность перехода из реестра денежных требований в реестр требований о передаче жилых помещений и наоборот, т.е. возможность внесения изменений в реестр. Причем эта возможность, как следует из судебной практики, в основном зависит от желания самого гражданина.

Однако предупредим, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав <1>.

--------------------------------

<1> Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. N Ф03-5086/2014 по делу N А59-5933/2009, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. N Ф03-4359/2014 по делу N А59-5933/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу N А67-4252/2010.

 

Кроме того, при таком переходе, скорее всего, реестр, в который заявитель хочет перевести свои требования, уже будет закрыт. А это означает, что даже при удовлетворении его желания осуществить переход его требования попадут "за реестр", что крайне нежелательно, если он все же хочет добиться восстановления нарушенных прав.

Безусловно, существует позитивная практика: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к обманутым дольщикам, выносятся они не часто <1>.

--------------------------------

<1> Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу N А55-19659/2009, Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу N А41-7785/09, ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу N А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июля 2013 г. N ВАС-6334/13); Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу N А40-27589/08-74-86"Б".

 

Резюмируем вышеизложенное: изменение одного вида требования на другой для участников строительства возможно, хотя и не гарантировано законом. Перевод денежных требований в реестр требований о передаче жилых помещений осуществляется на основании заявления об исключении требований из реестра денежных требований и одновременном включении в реестр требований о передаче жилых помещений, а обратный - на основании заявления об исключении требований из реестра требований о передаче жилых помещений и одновременном включении в реестр денежных требований.

Юристы Московского района - ТРЕБОВАНИЯ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Меню сайта
Категории
Последние новости
Об этом сайте

Юридический кабинет "Семья и дом"

Форма входа
Логин:
Пароль:
Архив записей
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0


Используются технологии uCoz